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        首頁(yè)> 友緣物業(yè)
        營(yíng)改增后,整體的稅務(wù)籌劃才是物管公司,最應該關(guān)注的問(wèn)題!

          關(guān)于物管企業(yè)營(yíng)改增的問(wèn)題都非常繁多,五花八門(mén)。但問(wèn)題多集中在關(guān)于物業(yè)企業(yè)代收水電的稅務(wù)及賬務(wù)處理、關(guān)于車(chē)位租賃及轉租的稅務(wù)及財務(wù)處理等這類(lèi)問(wèn)題。其實(shí)真正涉及到整體稅務(wù)籌劃的反而不多,而我們認為這才應是企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)。

        “營(yíng)改增”實(shí)施,物管企業(yè)怎樣納稅? 

        益清(ICS)
        專(zhuān)業(yè)面前人人都是學(xué)生,難題當下你我都有想法,歡迎來(lái)到現代物業(yè)城市沙龍。我是益清,很榮幸為大家主持這場(chǎng)“營(yíng)改增”實(shí)施,物管企業(yè)怎樣正確納稅的話(huà)題。下面我們開(kāi)始今天的議題。

        “營(yíng)改增”稅改制度自2016年5月1日開(kāi)始實(shí)施。“營(yíng)改增”是否能避免過(guò)去被物業(yè)管理行業(yè)廣為詬病的重復征稅問(wèn)題?對于物業(yè)管理企業(yè)而言,物業(yè)費、公共收益費等營(yíng)業(yè)收入在“營(yíng)改增”后怎樣征稅?物業(yè)管理企業(yè)被納入增值稅體系之后,公司的財務(wù)管理制度、財務(wù)管理流程以及業(yè)務(wù)結構等方面應該怎樣進(jìn)行調整?“營(yíng)改增”后,物管企業(yè)應該怎樣正確納稅從而真正減輕稅負?為此我們邀請到了福建省物業(yè)管理協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)、福建永安物業(yè)管理有限公司董事長(cháng)林常青,深圳市奈斯物業(yè)服務(wù)有限公司總裁、《現代物業(yè)》專(zhuān)欄主持鐘冶,注冊會(huì )計師、注冊稅務(wù)師、高級會(huì )計師、資深財務(wù)總監,浙江財經(jīng)大學(xué)兼職教授鄧水巖,請幾位專(zhuān)家給我們分享他們的觀(guān)點(diǎn),歡迎3位嘉賓!
        首先有請鄧總為我們展開(kāi)今天的議題。請您介紹過(guò)去物管企業(yè)的稅制和營(yíng)改增后的稅制最簡(jiǎn)明和重要的區別在哪些地方?
         
        鄧水巖
        區別點(diǎn):營(yíng)業(yè)稅,是按營(yíng)業(yè)額征稅,無(wú)論是否有增值,都需要交稅;而增值稅,從理論上講,是按流轉增值稅。
        能否避免過(guò)去被物業(yè)管理行業(yè)廣為逅病的重復征稅問(wèn)題,這個(gè)話(huà)題比較大。
        我個(gè)人以為:從制度層面設計上優(yōu)于營(yíng)業(yè)稅,從理論讓講只要取得采購進(jìn)項稅額就可以抵扣,可以避免重復繳稅。
         
        林常青
        增值稅是對商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個(gè)環(huán)節的新增價(jià)值或商品的附加值征收的一種流轉稅。
         
        鄧水巖
        但由于物業(yè)行業(yè)存在一定特殊性,可以取得的進(jìn)項稅額有限,一般性納稅人降稅幅度較為有限,所以需要我們重視,做好相關(guān)籌劃工作。
        但是總體減稅和小規模納稅人降稅幅度還是明顯的:
        小規模納稅人:簡(jiǎn)易計稅征收率為3%,相當于營(yíng)業(yè)稅口徑的2.91%(3%/1.03),較營(yíng)業(yè)稅5%稅率減少2.09%,減負比率高達41.75%。
        另外,小規模納稅人月度銷(xiāo)售額在3萬(wàn)元以?xún)鹊,還可以免交增值稅。
        一般納稅人,難度相對較大,稅率為6%,相當于營(yíng)業(yè)稅時(shí)的5.66%,較之前高出0.66%,材料占比只要5%,17%=0.85
        只需要取得銷(xiāo)售占比5%的材料,取得了相關(guān)扣稅憑證,就可以使稅負較營(yíng)業(yè)稅低。
        所以,一般納稅人更需要重視,作好營(yíng)改增稅收管理工作。
        另外,如果客戶(hù)是一般納稅人,稅負還可以轉移至下游環(huán)節,提高價(jià)格,只要不含稅價(jià)不比之前的價(jià)格高,是可以接受的。
        實(shí)際稅負下降的概率還是比較大的。
        這個(gè)話(huà)題先聊到這吧,主持人。
         
        益清(ICS)
        好的謝謝鄧總。那么,“營(yíng)改增”實(shí)施一個(gè)月以來(lái),福建省物業(yè)管理協(xié)會(huì )收到了哪些反饋情況?物管企業(yè)反映最強烈的問(wèn)題有哪些?有請林董給我們分享一下。
         
        林常青
        我們這段時(shí)間收集了有以下六個(gè)方面
        1、物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門(mén)收取的水、電、氣費、以及垃圾清運費等代收代付性質(zhì)費用,在營(yíng)業(yè)稅制下不計入營(yíng)業(yè)額,不繳納營(yíng)業(yè)稅。在營(yíng)改增后,認定為貨物銷(xiāo)售,并入銷(xiāo)售額征收增值稅,增加物業(yè)企業(yè)的負擔。
        2、公共維修資金不征增值稅,國稅不同意開(kāi)具增值稅發(fā)票,要求物業(yè)公司提供自制的收款收據,但地稅不認可物業(yè)企業(yè)的自制收據,不能作為成本列支,這個(gè)問(wèn)題國稅與地稅尚未協(xié)調好。
        3、住宅小區由于水電開(kāi)戶(hù)都是開(kāi)發(fā)商在修建時(shí)去水電公司申報的,故水電戶(hù)頭都是開(kāi)發(fā)商的名字,但項目交付后實(shí)際是由物業(yè)管理公司交納水電費,水電公司開(kāi)出的發(fā)票為開(kāi)發(fā)公司名字,營(yíng)改增后此類(lèi)發(fā)票無(wú)法抵扣。物業(yè)管理公司與水電公司協(xié)調時(shí),水電公司認為產(chǎn)權人不屬于物業(yè),不同意更名,也不同意將發(fā)票的抬頭開(kāi)成物業(yè)管理公司。
         
        后面三個(gè)是物管企業(yè)反映最強烈的問(wèn)題:
        4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的停車(chē)收費根據“營(yíng)改增”文件規定按照11%的稅率計算繳納增值稅,企業(yè)的人工成本無(wú)法抵扣相應的進(jìn)項稅,給企業(yè)增加很大的稅收負擔。
        5、一般納稅人的自來(lái)水公司銷(xiāo)售自來(lái)水按照簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率征收增值稅,在轉售時(shí)按照3%的征收率,抵扣進(jìn)項稅額,差額部分仍應繳增值稅,“營(yíng)改增”后企業(yè)稅負增加。
        6、水務(wù)公司和電業(yè)局以物業(yè)公司用水用電(公攤類(lèi))為居民生活的價(jià)格為由,只能開(kāi)具增值稅普通發(fā)票,不能開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票,如果要開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票,就不能按居民的價(jià)格計算水電費。
         
        益清(ICS)
        對于全面實(shí)行“營(yíng)改增”,物業(yè)管理企業(yè)不理解的方面是什么?針對物業(yè)管理企業(yè)反映的這些問(wèn)題,有什么辦法可以解決?
         
        林常青
        我們目前協(xié)會(huì )正在通過(guò)(福建)省住建廳反應
        想通過(guò)省廳向省國家稅務(wù)局反應上述問(wèn)題!
        另一渠道:省協(xié)會(huì )向中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )反應,通過(guò)中物協(xié)匯總后向國家稅務(wù)總局反應!
         
        益清(ICS)
        目前反饋的情況如何?
         
        林常青
        還在跟蹤省住建廳。我想要2-3個(gè)月后才能有反饋!
         
        益清(ICS)
        好的,謝謝林董。請問(wèn)鐘總,剛剛林董提到的那些問(wèn)題您是否也碰到過(guò)?“營(yíng)改增”實(shí)施以來(lái),物管企業(yè)向您咨詢(xún)最多的問(wèn)題是什么?
         
        鐘冶
        剛才林董提到的問(wèn)題我們也都有遇到。
        最近幾個(gè)月以來(lái),無(wú)論是在培訓課上還是在企業(yè)顧問(wèn)咨詢(xún)的過(guò)程中,關(guān)于物管企業(yè)營(yíng)改增的問(wèn)題都非常繁多,五花八門(mén)。
        問(wèn)題大多集中在兩個(gè)層面,一個(gè)是關(guān)于政策適用的問(wèn)題,一個(gè)是具體的稅務(wù)處理也就是操作層面的問(wèn)題。
        具體問(wèn)題像學(xué)員問(wèn)的最多的就是:關(guān)于物業(yè)企業(yè)代收水電的稅務(wù)及賬務(wù)處理、關(guān)于車(chē)位租賃及轉租的稅務(wù)及財務(wù)處理等這類(lèi)問(wèn)題。
        其實(shí)真正涉及到整體稅務(wù)籌劃的反而不多,而我們認為這才應是企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)。
        這個(gè)問(wèn)題就分享這么多吧。
         
        益清(ICS)
        好的,謝謝鐘總。
         
        三位都提到了一些物業(yè)管理會(huì )面臨的問(wèn)題,接下來(lái)想請問(wèn)鄧總,物業(yè)管理公司人工成本占總成本的60%-80%,這部分按照目前的政策無(wú)法抵扣進(jìn)項稅,除此之外還會(huì )有其他的成本可能也無(wú)法抵扣進(jìn)項稅,如公共區域水能耗、從小規模處購進(jìn)材料等,這部分的進(jìn)項稅如何抵扣?
         
        鄧水巖
        這個(gè)問(wèn)題,在業(yè)內探討較多,我從深圳國稅和四川國稅的問(wèn)題解答上,也有相關(guān)問(wèn)題的回復,應該說(shuō)在較大程度上反映了我們物管企業(yè)的呼聲
        兩地國稅都給出了一個(gè)方子:
        深圳國稅提出采取人力資源外包,四川國稅提出了勞務(wù)外包的辦法,
        即物管公司招人采取接受勞務(wù)委派或勞務(wù)外包的方式。
         
        益清(ICS)
        您覺(jué)得哪種方法比較適用?
         
        鄧水巖
        但是,由于勞務(wù)外包,也可以選擇適用簡(jiǎn)易計稅,同樣,也無(wú)法取得進(jìn)項稅額。
        即使我們要求勞務(wù)中介公司提供全額征稅,取得6%的專(zhuān)用發(fā)票,同樣,在實(shí)質(zhì)上是羊毛出在羊身上,雖然多了進(jìn)項稅額,表面上稅負率會(huì )下降,但是,這個(gè)進(jìn)項稅對應的資金,仍是我們物管公司承擔的,所以實(shí)質(zhì)稅負并不會(huì )下降。
        所以,我們降低稅負,并不能從形式上取得了專(zhuān)用發(fā)票,包括將過(guò)去從小規模納稅人處購買(mǎi)的材料,改到一般納稅人處,這些采購,需要看不含稅額是不是較之前的有下降,這樣,才真正使企業(yè)稅負下降。
        所以,對于上述兩個(gè)問(wèn)題,我對兩地國稅的方案持保留意見(jiàn)。要想降低稅負,需要結合稅率比價(jià),同時(shí)還需要從別的方面來(lái)想辦法。
        暫回答以上。
         
        益清(ICS)
        物業(yè)管理公司的小區停車(chē)費是按照其他生活服務(wù)業(yè)繳納6%的增值稅還是按照不動(dòng)產(chǎn)租賃繳納11%的增值稅?若停車(chē)費按照不動(dòng)產(chǎn)租賃這條執行,有可能申請簡(jiǎn)易征收嗎?據您了解,對此各地是否有不同規定?
         
        鄧水巖
        關(guān)于這個(gè)問(wèn)題,我是在國內比較提出不同意見(jiàn)的。我在我們《現代物業(yè)》雜志上,就提出了不同的意見(jiàn)。
        后續,就此,還專(zhuān)門(mén)寫(xiě)過(guò)一篇博文。我個(gè)人的意見(jiàn)是,不能一概而論,對小區停車(chē)費,一律按不動(dòng)產(chǎn)出租稅率執行。
        比如,我們停車(chē)位,本身就一次性出售給了業(yè)主,我們后續向業(yè)主,不可能再收租金,哪有管理人向產(chǎn)權人收租金的道理。
        我們實(shí)質(zhì)所收的,并不是租金,而是服務(wù)的費用。
        所以,對于服務(wù)的費用,不能適用不動(dòng)產(chǎn)稅率11%出租,而是按物業(yè)管理服務(wù)稅率6%來(lái)征收。
        當然,如果我們物管企業(yè)出于自身需要,另當別論。
        比如,我們對5月1日之前取得的不動(dòng)產(chǎn),我們可以選擇適用簡(jiǎn)易計稅,按5%的征收率,這樣反而比6%的稅率更低了。我的這個(gè)想法,從部分國稅的反應看,也得到了證實(shí),比如北京國稅。
        停車(chē)位租賃和服務(wù)費分開(kāi)核算的,服務(wù)費部分可以按照物業(yè)費適用6%增值稅稅率。所以,請我們物管公司,要區分好,到底收的費用,是出租不動(dòng)產(chǎn)的費用,還是服務(wù)的費用,我們需要區分開(kāi)來(lái),可以分別適用不同的稅率,這樣降低我們的稅負。
        是的,暫交流到此。
         
        益清(ICS)
        關(guān)于小區停車(chē)費的問(wèn)題剛剛林董也提到過(guò),物業(yè)公司反映最強烈。請林董也談一談,物業(yè)管理公司的小區停車(chē)費是按照其他生活服務(wù)業(yè)繳納6%的增值稅還是按照不動(dòng)產(chǎn)租賃繳納11%的增值稅?若停車(chē)費按照不動(dòng)產(chǎn)租賃這條執行,有可能申請簡(jiǎn)易征收嗎?福建省是怎么規定的?
         
        林常青
        停車(chē)位租賃收入按11%,停車(chē)服務(wù)費部分可以按照物業(yè)費適用6%增值稅稅率。
        停車(chē)位租賃收入,視同不動(dòng)產(chǎn)租賃收入和停車(chē)服務(wù)費收入分開(kāi)核算的。
        停車(chē)服務(wù)費收入可以合并物業(yè)管理費收入按照物業(yè)費適用6%增值稅稅率。
         
        益清(ICS)
        好的,謝謝林董。接下來(lái)想請問(wèn)鐘總,物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托經(jīng)營(yíng)小區共用部位的收益、以及不動(dòng)產(chǎn)租賃等原有營(yíng)業(yè)收入在“營(yíng)改增”后如何確定稅率?對于一般納稅人和小規模納稅人的征稅率如何計算?
         
        鐘冶
        不動(dòng)產(chǎn)租賃的增值稅稅率為11%,征收率5%。前者適用于一般納稅人,后者適用于小規模納稅人。2016年5月1日前取得的不動(dòng)產(chǎn)租賃可以選擇簡(jiǎn)易征收,即5%征收率。
        委托車(chē)位經(jīng)營(yíng),不僅有業(yè)主委托,還有產(chǎn)權人委托,通常有兩種模式,一種是代理服務(wù),一種是轉租經(jīng)營(yíng)。
        不過(guò)需要注意的是,代理服務(wù)需要滿(mǎn)足一定的條件。
         
        益清(ICS)
        由于物業(yè)管理行業(yè)普遍存在業(yè)主欠費的問(wèn)題,而按照現行稅制物業(yè)管理企業(yè)須預先為欠費業(yè)主繳納稅費,因此能否按月度實(shí)際收費額計算增值稅銷(xiāo)項稅?
         
        鐘冶
        從目前增值稅條例及相關(guān)規定來(lái)看,企業(yè)是否要計稅取決于是否具有納稅義務(wù)。而企業(yè)的納稅義務(wù)與是否收款之間,并沒(méi)有必然聯(lián)系,是否收款既不是企業(yè)納稅義務(wù)的必要條件,也不是充分條件。
        這一點(diǎn)并不僅限于物業(yè)管理企業(yè)。道理很簡(jiǎn)單,無(wú)論企業(yè)是銷(xiāo)售商品,還是提供服務(wù),不能說(shuō)企業(yè)沒(méi)有收到客戶(hù)的錢(qián),就不用向國家繳稅。
        因此按實(shí)際收款額計算增值稅銷(xiāo)項稅額沒(méi)有法規依據。
        但是在各地的稅務(wù)實(shí)踐中,基于各地基層稅局的業(yè)務(wù)水平和執法嚴厲程度的不同實(shí)際執行存在差異。
        對于物業(yè)企業(yè)按實(shí)際收費額計稅,有些地方是默許的。但是基層稅局默許或者默認的狀態(tài)并不能規避企業(yè)違規的風(fēng)險。
         
        益清(ICS)
        好的,謝謝。那么再請問(wèn)鐘總,物業(yè)管理企業(yè)被納入增值稅體系之后,公司的財務(wù)管理制度、財務(wù)管理流程以及業(yè)務(wù)結構等方面應該怎樣進(jìn)行調整?
         
        鐘冶
        增值稅對企業(yè)的影響是巨大的,對于物業(yè)管理企業(yè)而言,從財務(wù)管理角度自然是要加強財務(wù)票據的管理、重新梳理財務(wù)審批的流程、原則等,但是僅僅這些是遠遠不夠的。
        更重要的是要對物業(yè)公司原有的業(yè)務(wù)結構、商業(yè)模式進(jìn)行重新梳理。
        比如,我們的很多客戶(hù)在選擇外包方時(shí),按以往的原則就是同等質(zhì)量的情況下,價(jià)低者中標,但在實(shí)施增值稅后,最后的價(jià)格往往就不只是供應商表面上的報價(jià)了,供應商是小規模納稅人還是一般納稅人,能否抵扣?抵扣多少?都影響著(zhù)最終的價(jià)格。
        這種情況下,我們就建議這些企業(yè)對采購流程、采購原則進(jìn)行了優(yōu)化。
        類(lèi)似的情況還有很多,比如是選擇小規模納稅人還是一般納稅人,分公司票據流怎么流轉等?具體也要結合企業(yè)實(shí)際整體的業(yè)務(wù)狀況、業(yè)務(wù)流程進(jìn)行分析和優(yōu)化。
        通常,我會(huì )建議有這方面需要的物業(yè)公司先做一個(gè)專(zhuān)業(yè)的財務(wù)診斷,從而了解在現有業(yè)務(wù)結構下,我們的增值稅稅負是多少?還有哪些改善的空間?具體業(yè)務(wù)結構怎么調整?各分子公司怎么配合?等等。
         
        益清(ICS)
        下面的議題希望三位嘉賓都能分享一下各自的觀(guān)點(diǎn)。鐘總一開(kāi)始也提到物管企業(yè)關(guān)心的問(wèn)題五花八門(mén),但都是操作層面的,稅務(wù)籌劃方面的反而很少。那么接下來(lái)我們就探討一下,“營(yíng)改增”之后物管公司應該采取哪些對策合理計稅?
         
        鄧水巖
        營(yíng)改增全面推開(kāi)之后,稅率增加了較多,一般納稅人有20幾項可以選擇簡(jiǎn)易計稅情形,達到同樣的目的,有多種渠道,條條道路通羅馬、道路條條稅不同。這也為我們企業(yè)納稅籌劃,增加了很大的籌劃空間。
        每家企業(yè),都需要結合自身實(shí)際,來(lái)進(jìn)行籌劃,既要利用好政策,也要防范好風(fēng)險。
        比如,我們的客戶(hù)主要是居民個(gè)人,且取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票非常有限,那么可以在身份上進(jìn)行考慮,盡可能作為小規模納稅人,把我們的年度服務(wù)額如何控制在515萬(wàn)元以?xún)。如何將收入控制在這個(gè)額度內,我們也需要對我們的收入進(jìn)行分區,哪些是代收代付的,哪些是我們物管企業(yè)自已的收入,盡可能把代收代付的,由受益人直接開(kāi)票給我們的業(yè)主,我們不開(kāi)票。
        如果我們的客戶(hù)是一般納稅人企業(yè),且可能取得一定的采購進(jìn)項稅額,如果測算,我們作為一般納稅人的稅負比小規模納稅人的稅負更低;或者營(yíng)業(yè)額過(guò)大的話(huà),那么還是要登記為一般納稅人。
        作為一般納稅人,降低稅負,主要思路還是二項,在總的采購成本不增加的情況下,盡可能取得專(zhuān)用發(fā)票,或者稅率更高的;而在銷(xiāo)售上,要合理區分收入,適擇正確的稅率,避免視同銷(xiāo)售。
        一、選擇適用小規模納稅人方法
        假如物業(yè)管理公司主要服務(wù)對象是居民、且難以取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票,該公司選擇適用簡(jiǎn)易計稅方法更為有利的,可以采取“劃整為零”和“代收剝離”(類(lèi)似包干制調整為酬金制)的辦法,將年度收入控制在500萬(wàn)元以?xún)取?br /> “劃整為零”:即將物業(yè)管理公司按服務(wù)的小區單獨注冊為獨立的全資子公司,可以由集團公司區域總部統一對各子公司業(yè)務(wù)分別進(jìn)行獨立的會(huì )計核算與納稅申報。
        “代收剝離”:在將小區單獨設置為獨立的物業(yè)公司之后,不少物業(yè)管理公司可能年度銷(xiāo)售額仍大于500萬(wàn)元。其實(shí)這些收入大都是替業(yè)主代收代付的資金。物管公司需對收入進(jìn)行分析,盡可能與業(yè)主及其他權利人洽談,重新簽署合同,將代收代付資金改由實(shí)際利益人自行收費、開(kāi)票繳稅,將收入限定為物管公司自身的、真實(shí)服務(wù)收入。
        物管公司如采取上述兩項措施仍無(wú)法滿(mǎn)足小規模納稅人條件,則不必削足適履,而需在管理上下功夫,并從上游取得合法的扣稅憑證或降價(jià)采購價(jià)格,以管理提升效益。
         
        二、避免重復征稅籌劃
        1、合理選擇適用稅率和銷(xiāo)售方式,避免多征稅
        利用不動(dòng)產(chǎn)包括電梯轎廂給廣告公司提供廣告服務(wù),系不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)、稅率為11%,非廣告服務(wù)業(yè);
        利用小區公用部分車(chē)位對外提供車(chē)輛臨時(shí)停放服務(wù),按不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù),稅率為11%,非物流輔助業(yè);
        但是,向業(yè)主已購買(mǎi)使用權的車(chē)位收取的服務(wù)費,系物業(yè)相關(guān)服務(wù),稅率為6%,并非不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)。
        2、避免因無(wú)償提供服務(wù)、視同銷(xiāo)售多交稅。如物業(yè)管理公司為鼓勵業(yè)主及時(shí)繳費,通常減免部分業(yè)主的物業(yè)費,構成了視同銷(xiāo)售行為;物業(yè)管理公司可以制定不同的服務(wù)價(jià)格,比如將已購房、但未裝修遷入居住的業(yè)主服務(wù)價(jià)格適當降低,避免采用免交、贈送方式。
        3、盡量避免將代收代付行為當作自身經(jīng)營(yíng)行為。通過(guò)修改合同約定,改變過(guò)去經(jīng)營(yíng)模式,盡量采用類(lèi)似酬金制模式,主要業(yè)務(wù)收支均以業(yè)主或其他產(chǎn)權人名義完成
        4、抵扣高利率,銷(xiāo)售低利率
        比如電17%、出去按6%
        燃氣13%,出去6%
        取得綠化工程的話(huà),11%;養護可以6%。
        上面第4點(diǎn),有一定的難度,但是也不是完全無(wú)所作為
        現在,關(guān)于水電氣方面,反應的問(wèn)題較多,如果利用好了,反而是機遇。
        一個(gè)是進(jìn)項取得專(zhuān)用發(fā)票的問(wèn)題。有些地方,認為是銷(xiāo)售給居民個(gè)人的,不能開(kāi)專(zhuān)票,那么,我們是不是可以要求他直接把票開(kāi)給居民個(gè)人;如果是向我們收錢(qián),當然可以把發(fā)票開(kāi)給我們物管公司。這方面的問(wèn)題,我們要找的不是國稅,而是水電氣管理部門(mén),可以通過(guò)我們的協(xié)會(huì )、主管部門(mén),協(xié)同國稅,與電氣等部門(mén)溝通,要么給我們開(kāi)具專(zhuān)用發(fā)票,要么直接開(kāi)票給業(yè)主。
        另一個(gè)是我們銷(xiāo)售適用稅率的問(wèn)題,不能作為兼營(yíng)銷(xiāo)售貨物,適用17%、13%等,這個(gè)才是我們需要與國稅溝通的,最好適用物管服務(wù)的混合銷(xiāo)售,適用6%的稅率,這個(gè)方面,湖北國稅就給予了肯定的回答。
        如果我們取得的電是17%,而銷(xiāo)售的稅率是6%,那么我們這里就有了11%的稅差,降低我們稅負也有了一定的保證,所以,對于這個(gè)問(wèn)題,我還是持樂(lè )觀(guān)態(tài)度的,類(lèi)似湖北國稅的觀(guān)點(diǎn),也有不少省市了。
        暫回復這些吧,個(gè)人觀(guān)點(diǎn),供參考。
         
        益清(ICS)
        “營(yíng)改增”試點(diǎn)實(shí)施后,應稅服務(wù)年銷(xiāo)售額超過(guò)500萬(wàn)元的可以認定為一般納稅人,500萬(wàn)以下為小規模納稅人。您一開(kāi)始說(shuō)的是盡可能把年度服務(wù)額控制在515萬(wàn)元以?xún),這里到底是500萬(wàn)元以?xún)冗是515萬(wàn)元呢?
         
        鐘冶
        500萬(wàn)是不含稅收入,515萬(wàn)是含稅收入,兩者并不矛盾
         
        鄧水巖
        500萬(wàn)是不含稅銷(xiāo)售額,515萬(wàn)是含稅額。
         
        益清(ICS)
        感謝鐘總,感謝鄧總!
        鄧總剛剛的回答非常的詳細,下面請林董談一談您的觀(guān)點(diǎn)。
        “營(yíng)改增”之后物管公司應該采取哪些對策合理計稅?
         
        林常青
        有與鄧總相近的觀(guān)點(diǎn)
        物業(yè)管理公司需選擇合適的納稅人身份和計稅方法
        (一)小規模納稅人和一般納稅人的區別與適用對象
        (二)選擇適用小規模納稅人方法
        假如物業(yè)管理公司主要服務(wù)對象是居民,且難以取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票,該公司選擇適用簡(jiǎn)易計稅方法更為有利,可以采取“化整為零”和“代收剝離”(類(lèi)似包干制調整為酬金制)的辦法,將年度收入控制在500萬(wàn)元以?xún)取?br /> 避免重復繳稅、多繳稅對策
        (一)合理選擇適用稅率和銷(xiāo)售方式,避免多繳稅
        (二)盡量避免將代收代付行為當作自身經(jīng)營(yíng)行為
        (三)通過(guò)修改合同約定,改變過(guò)去經(jīng)營(yíng)模式,盡量采用類(lèi)似酬金制模式
         
        鐘冶
        營(yíng)改增對物業(yè)公司的稅負、財務(wù)管理和業(yè)務(wù)模式都會(huì )產(chǎn)生重大影響。
        增值稅的籌劃方式和對策也是很多的,但是對于物業(yè)公司而言,當下最重要的是要做好四個(gè)方面
        一是全面了解政策、學(xué)習政策;全面有兩個(gè)含義,一個(gè)是政策要全面,而是學(xué)習的人員要全方位。
        二是特別要提高財務(wù)管理人員的水平,當前大多物業(yè)公司的財務(wù)人員還處于比較基礎的水平,因此無(wú)論是通過(guò)培訓、內訓還是顧問(wèn)輔導等各種方式,提高財務(wù)人員的業(yè)務(wù)能力、管理意識都非常重要。
        三是調整業(yè)務(wù)模式,舉個(gè)例子,企業(yè)最常用的收費促銷(xiāo)手段,贈送物業(yè)費該采用什么方式,票據應該怎么開(kāi)?可以規避增值稅稅負或則使稅負最低!。
        同樣,物業(yè)公司在開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)時(shí),也可能會(huì )涉及增值稅的問(wèn)題。這就需要我們對于業(yè)務(wù)模式、運營(yíng)方式做一些調整,以使稅負最低。
        四、優(yōu)化成本策略。是否選擇外包?外包怎么選擇?外包能否降低增值稅?如果不能,又該怎么辦?還有哪些籌劃手段?籌劃空間?增值稅降了,企業(yè)所得稅增了,又怎么辦?
        這些專(zhuān)業(yè)問(wèn)題對很多物業(yè)公司來(lái)說(shuō)短期內要解決,還是選擇了解行業(yè)的專(zhuān)業(yè)公司籌劃比較現實(shí)。
         
        益清(ICS)
        三位給我們分享了一些非常有用的對策,那么從政策方面來(lái)講,在國家整個(gè)“營(yíng)改增”政策中對物業(yè)管理行業(yè)的考慮是否過(guò)少?對房地產(chǎn)行業(yè)、金融行業(yè)等法律法規的篇幅非常多,而對于“物業(yè)管理行業(yè)”在整個(gè)文件中就只出現了一次,而且又是被列到了一個(gè)非常不起眼的位置,幾乎到了第三級第四級的一個(gè)分類(lèi)了(服務(wù)業(yè)里的商務(wù)輔助服務(wù)業(yè)、企業(yè)服務(wù)里的物業(yè)管理),物業(yè)管理真的那么不起眼嗎?應該將物業(yè)管理列在哪個(gè)分類(lèi)級別里才合適,以免低利潤而高稅負?請三位談一談各自的觀(guān)點(diǎn)。
         
        鄧水巖
        這個(gè)問(wèn)題有意思。
        我也查了法規,在36號當中只有兩處關(guān)于物管公司的內容,一是稅目,適用商務(wù)輔助服務(wù)——企業(yè)管理服務(wù);二是對于代收的住宅專(zhuān)項維修基金不征收增值稅。
        另外,國家稅務(wù)總局公告2016年第29號國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅跨境應稅行為增值稅免稅管理辦法(試行)》的公告有一處:
        4.下列情形不屬于完全在境外消費的商務(wù)輔助服務(wù):
        (1)服務(wù)的實(shí)際接受方為境內單位或者個(gè)人。
        (2)對境內不動(dòng)產(chǎn)的投資與資產(chǎn)管理服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)、房地產(chǎn)中介服務(wù)。
        但是,內容少并不是國家對這個(gè)行業(yè)不重視,也與稅負高低無(wú)直接關(guān)系。
         
        鄧水巖
        5月1日以后,各地關(guān)于物管營(yíng)改增話(huà)題其實(shí)很熱,不少省市國稅都有相關(guān)解答。當然,從整體稅額來(lái)講,從2015年看,房地稅有約6000億、建筑企業(yè)4、5000個(gè)億,金融業(yè)也有4000億,生活服務(wù)業(yè)的規模是相對小了一些,但文件內容,與稅收規模無(wú)關(guān),主要還是管理的復雜程度相關(guān)。適用稅目關(guān)系也不太大,這次營(yíng)改增的稅率有11%、6%,我們物管還是相對較低的稅率。所以,我個(gè)人以為,這些不是實(shí)質(zhì)問(wèn)題。當然,由于營(yíng)改增推出時(shí)間短,內容多,一下子不可能全部都弄到位,還有一個(gè)持續完善的過(guò)程,相信,在大家的共同努力下,物管公司的降稅會(huì )有更為明顯的效果
         
        林常青
        依據鄧總的數據從整體稅額來(lái)講,從2015年看,房地稅有約6000億、建筑企業(yè)4、5000個(gè)億,金融業(yè)也有4000億。很說(shuō)明問(wèn)題!

        林常青
        2015年物業(yè)管理行業(yè)主營(yíng)業(yè)收入也僅4500億元人民幣!而上述幾個(gè)行業(yè)就稅收收入都比物業(yè)管理行業(yè)收入大!“小”不要不說(shuō)! “少”提兩句也要認了!
        我對此問(wèn)題沒(méi)有什么過(guò)多的意見(jiàn)了!
         
        鐘冶
        要說(shuō)行業(yè)分類(lèi),粗略分一下,也有幾百個(gè)。不可能每個(gè)行業(yè)都需要那么多篇幅。其中直接提及物業(yè)管理的確實(shí)很少,但是這并不意味著(zhù),營(yíng)改增對物業(yè)管理行業(yè)的影響會(huì )小于其他行業(yè)。像對于增值稅的一般性規定,都與物業(yè)管理行業(yè)有較大關(guān)聯(lián),并產(chǎn)生重大影響,比如增值稅納稅時(shí)間、視同銷(xiāo)售、混合銷(xiāo)售等。其次由于物業(yè)行業(yè)目前普遍存在多元化經(jīng)營(yíng),實(shí)際上增值稅兼營(yíng)行為普遍存在,而這在增值稅條例和實(shí)施細則里也都有嚴格的規定。至于說(shuō)物業(yè)管理的分類(lèi)是否起眼,怎樣的分類(lèi)才合適?我覺(jué)得這不是問(wèn)題的關(guān)鍵。問(wèn)題的關(guān)鍵是物業(yè)公司怎么做才能享受到最大的政策紅利。我們認為,實(shí)施營(yíng)改增最不利的行業(yè)是建筑業(yè)。就目前來(lái)看,物業(yè)企業(yè)增值稅稅負整體應該是下降的,但下降的多少最終取決于企業(yè)的管理水平。營(yíng)改增,不僅需要財務(wù)人員關(guān)注,更需要物業(yè)公司老總、高層管理人員關(guān)注。很多行業(yè)都將營(yíng)改增作為一把手工程。
         
        益清(ICS)
        感謝三位嘉賓的分享。還是那句,專(zhuān)業(yè)面前人人都是學(xué)生,難題當下你我都有想法,再次感謝大家的到來(lái)!今天我的主持到此結束,下面把時(shí)間交給大家自由交流,也請三位嘉賓稍微留步,其他群友看還有沒(méi)有什么問(wèn)題需要三位嘉賓解答。謝謝!
         
        成忻(監制)
        @鄧水巖 @林常青 @鐘冶-鐘冶 謝謝三位嘉賓的精彩分享!
        《現代物業(yè)》向深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )曹陽(yáng)會(huì )長(cháng)了解深圳市物業(yè)管理行業(yè)“營(yíng)改增”工作推進(jìn)過(guò)程中的情況。曹會(huì )長(cháng)今晚因為公務(wù)無(wú)法參與沙龍,但他特別通過(guò)我向沙龍轉達了他的觀(guān)點(diǎn):
        在物業(yè)管理行業(yè)當中,實(shí)際發(fā)生經(jīng)濟行為的實(shí)體大多是項目本身,例如一個(gè)物業(yè)小區,物業(yè)管理企業(yè)只是受聘于甲方代為管理這個(gè)小區的服務(wù)機構,物業(yè)項目管理處相對于總公司來(lái)說(shuō)只是一個(gè)派出性質(zhì)的營(yíng)業(yè)機構,物業(yè)費的性質(zhì)是屬于全體業(yè)主的,不能簡(jiǎn)單地視為物業(yè)管理公司的“銷(xiāo)售額”,F在有很多物業(yè)項目管理處年收入達不到500萬(wàn)元,這種情況下,各項目都歸結到公司統一納稅,“營(yíng)改增”無(wú)疑會(huì )推高整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的賦稅水平。
        深圳等地早有物業(yè)公司將物業(yè)項目管理處通過(guò)工商注冊后,獲得了非法人營(yíng)業(yè)執照,實(shí)行財務(wù)獨立核算,具有獨立納稅主體資格。這種情況下,如果物業(yè)項目管理處年收入達不到500萬(wàn)元的,就可按小額納稅人即3%進(jìn)行納稅。所以,他也建議符合條件的物業(yè)管理企業(yè)可以參考這一做法,將部分物業(yè)項目管理處通過(guò)工商注冊獲得非法人營(yíng)業(yè)執照,從而解決物業(yè)管理公司“營(yíng)改增”后整體賦稅變高的問(wèn)題。
        請問(wèn)三位嘉賓對以上觀(guān)點(diǎn)的看法,將部分物業(yè)項目管理處通過(guò)工商注冊獲得非法人營(yíng)業(yè)執照,從而解決物業(yè)管理公司“營(yíng)改增”后整體賦稅變高的問(wèn)題,是否可行?會(huì )有哪些操作難點(diǎn)?)
         
        鄧水巖
        非法人營(yíng)業(yè)執照,我個(gè)人認為,并不是一定是小規模納稅人。
        除了其他個(gè)人,居民,是小規模納稅人外,其他包括個(gè)體工商戶(hù)都可以適用一般納稅人。
         
        A豪庭
        請教小規模企業(yè)入帳的發(fā)票要專(zhuān)用發(fā)票和普通發(fā)票的區別?也就是小規模有必要要專(zhuān)用發(fā)票嗎?請教嘉賓老師!
         
        鄧水巖
        我們要做的,不是改變組織形式,而是將代收的費用如何直接作為實(shí)際受益人的收入,由他們來(lái)開(kāi)票,我們不開(kāi)票。
        這個(gè)是問(wèn)題的關(guān)鍵。
         
        鐘冶
        小規模納稅人不必專(zhuān)用發(fā)票@A豪庭
         
        鄧水巖
        小規模納稅人如果銷(xiāo)售給非居民個(gè)人,可以申請開(kāi)具專(zhuān)用發(fā)票,一般納稅人購買(mǎi)方可以抵扣。
        這次營(yíng)改增,有一個(gè)開(kāi)票方面的突破, 居民個(gè)人出租出售不動(dòng)產(chǎn),也可以申請代開(kāi)專(zhuān)用發(fā)票了,這在以前是不可能的。
         
        忻錦帆
        贊成@成忻(監制) 的總結,稅負問(wèn)題,實(shí)際上主要是物業(yè)公司自我完善問(wèn)題。
         
        A豪庭
        @鐘冶 如要了專(zhuān)用發(fā)票有什么利弊?
         
        林常青
        從降低稅務(wù)負擔角度看,把物業(yè)管理處按非法人營(yíng)業(yè)執照來(lái)辦理可能是一個(gè)好選項!
         
        鐘冶
        @A豪庭 小規模納稅人接受了專(zhuān)票,不能抵扣,無(wú)利弊。
         
        鄧水巖
        如果是一般納稅人,只要不是用于不能扣除的項目,需要盡可能取得專(zhuān)用發(fā)票,降低稅負;如果用于集體福利、個(gè)人消費等不能扣除的,取得了,反而增加認證的工作量。
        我個(gè)人建議,可以由業(yè)委會(huì )申請開(kāi)具發(fā)票,這個(gè)適用小規模納稅人概率大,北京自治的就可以,供參考,業(yè)委會(huì )開(kāi)立自已的賬戶(hù),不由我們物管公司代收代付。
        十二、本市部分小區由業(yè)主委員會(huì )自管,即由業(yè)主委員會(huì )聘請保安、保潔、綠化等公司服務(wù),業(yè)主委員會(huì )如何向交費業(yè)主開(kāi)具發(fā)票?如何辦理開(kāi)票手續?答:由業(yè)主委員會(huì )自行開(kāi)具發(fā)票。向主管稅務(wù)機關(guān)申請領(lǐng)購發(fā)票。
        上面是北京國稅的解答。
         
        林常青
        @成忻(監制) 我個(gè)人觀(guān)點(diǎn)營(yíng)改增”政策的實(shí)施對企業(yè)帶來(lái)的并不僅僅是稅和稅率的簡(jiǎn)單變化,它對企業(yè)內部的財務(wù)管理、涉稅管理、客戶(hù)管理、合同管理、現金流管理等方面都將產(chǎn)生重大影響。企業(yè)應積極利用營(yíng)改增這一契機,通過(guò)改善和優(yōu)化自身的內部管理體系來(lái)最大程度地利用營(yíng)改增所帶來(lái)的機遇,并降低潛在的風(fēng)險。完善物業(yè)管理行業(yè)專(zhuān)業(yè)分工、專(zhuān)業(yè)外包、專(zhuān)業(yè)外包管理更重要!
         
        A豪庭
        @鄧水巖 等于業(yè)委會(huì )像個(gè)人一樣向稅局大廳申購發(fā)票,類(lèi)似我們常說(shuō)的"圓票"
         
        鄧水巖
        物管公司之所以稅負重,有很大一塊是代收的費用,由我們物管公司開(kāi)票了,所以征的稅,這個(gè)是解決重復征稅的關(guān)鍵點(diǎn)。
        如果能少開(kāi)票,收入自然也下來(lái)了。
         
        鄧水巖
        有一張表,分享給大家。
        各地國稅關(guān)于水電費的征稅問(wèn)題。(可下載pdf)

         
        成忻(監制)
        @林常青 林董, “完善物業(yè)管理行業(yè)專(zhuān)業(yè)分工、專(zhuān)業(yè)外包、專(zhuān)業(yè)外包管理更重要!”是否可以理解為今后:“營(yíng)改增”政策實(shí)施后,為獲取進(jìn)項稅抵扣發(fā)票,一般操作層的工作,如保安、保潔、綠化、機電維修等項目將會(huì )增大外包比重?
         
        林常青
        是的!營(yíng)業(yè)稅改征增值稅是對推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈的完善與調整、促進(jìn)物業(yè)管理與社區服務(wù)業(yè)發(fā)展轉型的一項重大改革,也是結構性減稅的重要內容。實(shí)施這項改革,有利于消除物業(yè)管理服務(wù)重復征稅,增強物業(yè)管理服務(wù)業(yè)競爭能力,促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)專(zhuān)業(yè)化分工,推動(dòng)三次產(chǎn)業(yè)融合;有利于降低企業(yè)稅收負擔,帶動(dòng)社區擴大就業(yè),促進(jìn)物業(yè)管理與社區服務(wù)充分運用科技、互聯(lián)網(wǎng)來(lái)實(shí)現服務(wù)創(chuàng )新,增強物業(yè)管理行業(yè)整體實(shí)力和服務(wù)水平。
         
        成忻(監制)
        剛才鄧總分享時(shí)提到“有關(guān)水電氣方面,如果利用好了反而是機遇”。那關(guān)于水電氣費代收的問(wèn)題,一定要讓水電氣等公用事業(yè)單位出具可以抵扣的專(zhuān)用票據,要么直接開(kāi)票給業(yè)主,如果不出具票據,那我們全物管行業(yè)是否就應該聯(lián)合起來(lái),拒絕代收?
         
        法儒 | 物業(yè)法務(wù)
        外包服務(wù)比例在某些地方確實(shí)在逐步加重,這是政策層面上的導向。據我觀(guān)察,物業(yè)相關(guān)服務(wù)商業(yè)務(wù)比往年都要好很多。
        代收代繳現象在新建小區少,其他的基本都存在這樣的問(wèn)題。
        物業(yè)行業(yè)整體與水電氣部門(mén)溝通協(xié)調談判,如取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展將對物業(yè)行業(yè)發(fā)展起到里程碑的作用,其影響不亞于營(yíng)改增對物業(yè)的影響。
        涉及到太多的部門(mén),這一環(huán)節改革到位將給水電氣部門(mén)增加工作量和運營(yíng)成本。
        有一種解釋比較耍無(wú)賴(lài),人力成本高物業(yè)公司可以搞外包啊,這是不了解物業(yè)行業(yè)的基本情況,轉移注意力,營(yíng)改增在物業(yè)這一塊要做好必須直面問(wèn)題解決問(wèn)題,切實(shí)減輕行業(yè)負擔,調整優(yōu)化行業(yè)機構,從而促進(jìn)行業(yè)健康持續發(fā)展。
         
        成忻(監制)
        @林常青 林董,您在之前有提到"假如物業(yè)管理公司主要服務(wù)對象是居民,且難以取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票,該公司選擇適用簡(jiǎn)易計稅方法更為有利,可以采取'化整為零'和'代收剝離'(類(lèi)似包干制調整為酬金制)的辦法……避免重復繳稅、多繳稅對策:通過(guò)修改合同約定,改變過(guò)去經(jīng)營(yíng)模式,盡量采用類(lèi)似酬金制模式。” 那是否說(shuō)明“酬金制”取酬方式在“營(yíng)改增”之后對物管企業(yè)更有利?這就促使了“酬金制”模式在物管行業(yè)的更大推進(jìn)?
        在我們《現代物業(yè)》先前做的“營(yíng)改增”調研中,有專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn)認為:物業(yè)管理企業(yè)在“營(yíng)改增”過(guò)程當中,最關(guān)鍵的一點(diǎn)還是在于與客戶(hù)的商業(yè)談判。很多人在商業(yè)談判當中,沒(méi)有意識到真正的問(wèn)題在于談判的最后都會(huì )落在價(jià)格問(wèn)題上?蛻(hù)會(huì )要求物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)具增值稅發(fā)票,價(jià)格還要維持原來(lái)的價(jià)格,增值稅也要含在原先的價(jià)格里。如果保持價(jià)格不變,并且開(kāi)增值稅發(fā)票,對物管的收入造成了哪些影響,在這種情況下物業(yè)管理企業(yè)也不完全懂得應該如何進(jìn)行談判。雙方如何分享進(jìn)項抵扣帶來(lái)的好處。——其認為這一點(diǎn)物管企業(yè)也應該引起重視。
         
        林常青
        @成忻(監制)  是的,推行“酬金制”是“營(yíng)改增”之后物業(yè)公司重點(diǎn)要思考與推行的收費方式!
         
        Lvbing
        都改酬金制,稅少了很多,稅務(wù)局能同意嗎?地稅時(shí)酬金制理論上不一樣少交稅嗎?
         
        林常青
        @lvbing 稅負合理與均衡才是良策。但是,征收面必然擴大!
         
        成忻(監制)
        2011年6月30日北京市地稅局發(fā)布了《北京市地方稅務(wù)局關(guān)于酬金制物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策問(wèn)題的公告》:
        北京市地方稅務(wù)局關(guān)于酬金制物業(yè)管理服務(wù)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅政策問(wèn)題的公告
        北京市地方稅務(wù)局公告2011年第8號
        根據《中華人民共和國營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的規定,現將物業(yè)管理企業(yè)以酬金制方式開(kāi)展物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)有關(guān)營(yíng)業(yè)稅適用政策公告如下:
        一、對物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)設單獨帳戶(hù)專(zhuān)項存放為業(yè)主委員會(huì )代管資金的行為,不征收營(yíng)業(yè)稅。
        二、業(yè)主委員會(huì )直接與提供勞務(wù)的單位或個(gè)人簽訂合同,且該提供勞務(wù)的單位或個(gè)人直接為業(yè)主委員會(huì )開(kāi)具結算發(fā)票,對物業(yè)
        管理企業(yè)從代管資金帳戶(hù)代付勞務(wù)價(jià)款的行為不征收營(yíng)業(yè)稅。
        特此公告。
        二〇一一年六月十三日
        說(shuō)明當時(shí)營(yíng)業(yè)稅制下,“酬金制”對物管企業(yè)減負的利好(可以翻閱《現代物業(yè)》雜志2013年第4期專(zhuān)題報道《被“免”去的稅金:物管“無(wú)所謂”,業(yè)委會(huì )“怎么辦”》),但各方因素,最后享受到該政策的小區和物管企業(yè)卻為數不多。
        既然推行“酬金制”是“營(yíng)改增”之后物業(yè)公司重點(diǎn)要思考與推行的收費方式,那是否在這方面多做些呼吁~
        廣東連山祥安物業(yè)公司總經(jīng)理趙文軍
        停車(chē)場(chǎng)收費是否屬于“營(yíng)改增”范圍?
        問(wèn)題答復:
        根據《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于將鐵路運輸和郵政業(yè)納入營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財稅〔2013〕106號)中《附件1:營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》―附:應稅服務(wù)范圍注釋規定,物流輔助服務(wù),包括航空服務(wù)、港口碼頭服務(wù)、貨運客運場(chǎng)站服務(wù)、打撈救助服務(wù)、貨物運輸代理服務(wù)、代理報關(guān)服務(wù)、倉儲服務(wù)、裝卸搬運服務(wù)和收派服務(wù)。
        貨運客運場(chǎng)站服務(wù),是指貨運客運場(chǎng)站提供的貨物配載服務(wù)、運輸組織服務(wù)、中轉換乘服務(wù)、車(chē)輛調度服務(wù)、票務(wù)服務(wù)、貨物打包整理、鐵路線(xiàn)路使用服務(wù)、加掛鐵路客車(chē)服務(wù)、鐵路行包專(zhuān)列發(fā)送服務(wù)、鐵路到達和中轉服務(wù)、鐵路車(chē)輛編解服務(wù)、車(chē)輛掛運服務(wù)、鐵路接觸網(wǎng)服務(wù)、鐵路機車(chē)牽引服務(wù)、車(chē)輛停放服務(wù)等業(yè)務(wù)活動(dòng)。
        所以貨運客運站提供的車(chē)輛停放服務(wù)才屬于“營(yíng)改增”范圍,一般停車(chē)場(chǎng)收費仍然屬于營(yíng)業(yè)稅應稅范圍,按照“服務(wù)業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。
         
        Valentino 練均華(香港)
        酬金制也是香港流行的主流制度,也是減少業(yè)主與物業(yè)公司糾紛的有效合約方式!中國物業(yè)管理也應該從包干制轉向酬金制了。
        廣東連山祥安物業(yè)公司總經(jīng)理趙文軍
         
        成忻(監制)
        @Valentino 練均華 練博士,請教您:您企業(yè)在內地的項目全部是酬金制嗎?"營(yíng)改增"政策實(shí)施之后對比之前的征稅是否有減負,變化大嗎?港資、外資物管企業(yè)對內地的稅收政策中哪些項目是最關(guān)注的,反應最大的?
         
        Valentino 練均華
        @成忻(監制)內資企業(yè)、假外資企業(yè)即是就算是在境外上市,但業(yè)務(wù)都全在內地的房地產(chǎn)背景之下物業(yè)公司一開(kāi)始就是用包干制,所以就算聘請了境外總經(jīng)理也很難改變固有的管理層思維,我做過(guò)三家上述企業(yè),祗有一家立即由新項目開(kāi)始改用酬金制,但執行起來(lái)也拖拖拉拉,另一家就話(huà)轉,但祗有少數新項目做得到,另一家就一點(diǎn)都轉不來(lái)! 相反、真外資在內地的項目基本全部是酬金制!多年以來(lái)運作很良好!
        @成忻(監制) "營(yíng)改增"政策實(shí)施之后對比之前的征稅是沒(méi)有減負,除非花很多動(dòng)作去變化營(yíng)運方式如上述很多專(zhuān)家提到的做法,我個(gè)人認為企業(yè)花很多精力去應付額外的稅項,包括轉嫁到下遊的外包清潔綠化保安企業(yè)的做法都是不務(wù)正業(yè),本來(lái)就利潤微薄的下遊企業(yè)如何能生存?就是祗能把服務(wù)質(zhì)量下調!
        因為境外的稅制不同,加上用酬金制,管理費不算公司收入,不用繳稅,祗是酬金部份作為公司收入!
        所以港資、外資物管企業(yè)對內地的稅收政策反應都大!
        建議政府考慮一下,已接受港式物業(yè)管理的模式,就要連稅制也一并實(shí)施!
         
        嚴實(shí)(編輯)
        @Valentino 練均華 您的建議極有外科手術(shù)式的作用,有時(shí)候真的是需要從根本上切除郁結腫瘤,修修補補無(wú)助于事。
        對于一個(gè)單獨的企業(yè),大部分是醫養結合,無(wú)法在大環(huán)境中獨善其身,而稅務(wù)部門(mén)的設計,也未必兼顧了物管行業(yè)的細節,所以對單個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)避稅的根本是推行酬金制(當然這里不涉及其他收入)對行業(yè)整體來(lái)說(shuō),轉移非專(zhuān)票業(yè)務(wù)會(huì )增加不少麻煩 行業(yè)組織如何說(shuō)服稅管部門(mén),也是個(gè)考驗。
        物管公司四大類(lèi)收入中……物業(yè)服務(wù)收入,特約服務(wù)收入,公共服務(wù)收入,多種經(jīng)營(yíng)收入,依次發(fā)生增值和遞增銷(xiāo)項,但是營(yíng)改增后卻有一刀切,這是我們的難點(diǎn)和痛點(diǎn)。
        鄧總說(shuō)到四川的稅務(wù)解答,說(shuō)明了還是有理解和同情的稅務(wù)官員,希望他們能增加執行力,擴大影響力。
         
        忻錦帆
        行業(yè)自身也有問(wèn)題。物業(yè)管理服務(wù),本來(lái)應該是屬于服務(wù)行業(yè)一類(lèi)的,但是長(cháng)期以來(lái)依附于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè),稅務(wù)總局可能也吃不準如何給物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)定位。
        好的稅務(wù)人員,沒(méi)有能力影響政策制定,但是會(huì )為企業(yè)出主意,合理合法解決問(wèn)題。碰到這樣的,就是運氣了。
         
        郭連忠
        是的,我在戴德梁行一直是這樣操作酬金制的管理模式,但這只是住宅物業(yè)!而寫(xiě)字樓、商業(yè)購物廣場(chǎng)和城市綜合體又不一樣@Valentino 練均華 @嚴實(shí)(編輯) 
        合理避稅,物業(yè)管理行業(yè)在這方面的研究比較有限!而在商業(yè)地產(chǎn)或住宅地產(chǎn)的集團層面研究的比較多!這是我長(cháng)期從業(yè)經(jīng)歷的個(gè)人感受!
        而在物業(yè)管理行業(yè),住宅物業(yè)為生存和風(fēng)險而戰,行業(yè)根本就招不起更用不起人,所以今天看到稍為有點(diǎn)風(fēng)吹草動(dòng)住宅物業(yè)又要折騰了!@成忻(監制) @嚴實(shí)(編輯) 所以我覺(jué)得你們組織這樣平臺進(jìn)行研討,很不容易!
         
        北京盛世美物業(yè)劉英
        北京自來(lái)水、2015年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)可以分項做簡(jiǎn)易征收。
         
        汪洋海
        一、物業(yè)企業(yè)收入主要包括四類(lèi):
        (一)物業(yè)服務(wù)費,按照合同約定收取;(二)停車(chē)費,即部分由物業(yè)企業(yè)管理的停車(chē)場(chǎng)收取的費用;(三)代收代付的水費、電費,部分存在差額;(四)其他經(jīng)營(yíng)收入,包括電梯廣告、樓宇廣告等。上述收入如何繳納增值稅?
        答:
        (一)物業(yè)服務(wù)費,按照合同約定收取按照企業(yè)管理服務(wù)繳納增值稅。一般納稅人稅率為6%,小規模納稅人征收率為3%。
        (二)停車(chē)費,即部分由物業(yè)企業(yè)管理的停車(chē)場(chǎng)收取的費用按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃繳納增值稅。一般納稅人稅率為11%,小規模納稅人征收率為5%。一般納稅人出租其2016年4月30前取得的不動(dòng)產(chǎn),可以選擇適用簡(jiǎn)易計稅方法,按照5%的征收率計算應納稅額。
        (三)代收代付的水費、電費,按照經(jīng)紀代理服務(wù)繳納增增值稅。一般納稅人稅率為6%,小規模納稅人征收率為3%。
        (四)其他經(jīng)營(yíng)收入,包括電梯廣告、樓宇廣告等按照不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃繳納增值稅。一般納稅人稅率為11%,小規模納稅人征收率為5%。一般納稅人出租其2016年4月30前取得的不動(dòng)產(chǎn),可以選擇適用簡(jiǎn)易計稅方法,按照5%的征收率計算應納稅額。
        七、原國家稅務(wù)總局《關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》(國稅發(fā)〔1998〕217號)是否有延續的優(yōu)惠政策。
        答:按照財稅〔2016〕36號文件執行。
        九、物業(yè)企業(yè)代有關(guān)部門(mén)收取水、電、供暖等、燃(煤)氣費等價(jià)外費用是否并入銷(xiāo)售額,一并繳納增值稅?
        答:如果由物業(yè)企業(yè)開(kāi)具水電供暖等發(fā)票,均需要按照銷(xiāo)售水電暖氣燃氣繳納增值稅。
        十、物業(yè)企業(yè)增值稅發(fā)票用量較大,如何核定稅控機數量和發(fā)票用量?
        答:依納稅人實(shí)際情況核定。
         
        嚴實(shí)
        哪個(gè)稅務(wù)局?
         
        汪洋海
        北京。是稅務(wù)局回答物業(yè)公司問(wèn)的。李克強總理不是有一個(gè)講話(huà)嗎?第一個(gè)是五月一日起執行,第二個(gè)是保證所有企業(yè)的稅負只降不升。

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